Проектов с отделкой становится больше, а цены спускаются ниже

Жилые комплексы и комплексы апартаментов, в которых предлагается недвижимость с отделкой, сегодня воспринимаются как данность. Однако еще пару лет назад таких проектов было ощутимо меньше. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», с 2013 года в старых границах Москвы их количество увеличилось почти в 2 раза.

Приобретение квартиры или апартаментов с готовой отделкой – отличная возможность сэкономить время и деньги, въехав в уже готовое пространство для жизни. Вопреки заявлениям скептиков о том, что данный тип предложения не приживется в нашей стране из-за стремления россиян делать ремонт «под себя», на рынке с каждым годом появляется все больше проектов, предлагающих данную опцию. А это значит, что девелоперы следуют за меняющимися запросами покупателей.

Аналитики компании «Метриум Групп» проследили динамику изменения количества проектов с квартирами и апартаментами с отделкой со второй половины 2013 года по текущий момент. Эксперты пришли к выводу, что за два года этот показатель увеличился более чем на 75% - с 21 до 37 жилых и апартаментных комплексов. В процентном соотношении их доля выросла с 13,8% от общего количества проектов на рынке «старой» Москвы в 2013 году до 16,5% в 2015 году.

При этом самая высокая динамика увеличения количества проектов была отмечена в сегменте бизнес-класса. Если во втором полугодии 2013 года в этом классе было представлено по одному жилому комплексу и комплексу апартаментов, то к настоящему моменту их количество увеличилось до 7 единиц – в 3,5 раза. А в элитном сегменте, напротив, количество жилых комплексов и комплексов апартаментов осталось без изменения – 9 проектов.

В сегменте эконом- и комфорт-класса количество проектов с отделкой выросло более чем в два раза: в 2013 году первичные продажи недвижимости с отделкой велись в 7 жилых комплексах и 3 проектах с апартаментами, а по состоянию на конец 3 квартала 2015 года суммарно их количество выросло до 21 объекта.

«Причем в данной категории встречаются проекты, которые изначально выходили на рынок без отделки, а в новых очередях квартиры уже предлагались с ремонтом «под ключ», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». - В частности, в жилом комплексе «Ривер Парк» в момент старта продаж в августе 2014 года такая опция не была предусмотрена, однако начиная с июля текущего года, покупатели могут приобрести квартиры в первой очереди, в которых отделка уже включена в стоимость».

На сегодняшний день проекты с отделкой на рынке первичной недвижимости можно разделить на три группы. К первой относятся жилые и апартаментные комплексы, в которых готовыми к проживанию продаются все квартиры и апартаменты (в ряде случаев – отдельные корпуса или секции с отделкой), а сам ремонт уже включен в стоимость. Доля таких проектов составляет 56,8%.

Еще 27% рынка первичной недвижимости с отделкой занимают проекты, где ремонт от застройщика является опцией, которая при желании оплачивается отдельно. Причем цены варьируются от 5,5 тыс. рублей (ЖК «Некрасовка») до 198,5 тыс. рублей* (Клубный дом Mon Cher и Golden Mile private residence) за «квадрат». И меньше всего на рынке представлено проектов, в которых с отделкой предлагаются только отдельные квартиры и апартаменты – 16,2%.

В сегменте эконом- и комфорт-класса цены на квартиры и апартаменты в проектах, где предусмотрена отделка, начинаются от 86,5 тыс. рублей за квадратный метр (мкрн. «Северный»). В 2013 году минимальный показатель был отмечен на уровне 97,9 тыс. рублей (ЖК «Царицыно»). Как видно, за 2 года стоимость «квадрата» снизилась более чем на 11 тыс. рублей.

Впрочем, в обоих случаях эта цена не включает стоимость ремонта. В микрорайоне «Северный» за отделку сегодня предлагается заплатить 13 тыс. рублей за кв. м. То есть в сумме стоимость минимального «квадрата» составит 99,5 тыс. рублей. Однако в ЖК «Некрасовка», где также отделка является опцией и предлагается за 5,5 тыс. рублей за кв. м, самый доступный по цене квадратный метр вместе с отделкой обойдется дешевле – 94,7 тыс. рублей. В «Царицыно» в 2013 году ремонт стоил 12 тыс. рублей за кв. м. То есть с учетом отделки стоимость квадратного метра составляла тогда 109,9 тыс. рублей. Таким образом, за 2 года минимальная цена квадратного метра с отделкой в сегменте эконом- и комфорт-класса снизилась на 13,8%.

«Снижение цен на квартиры с отделкой можно объяснить как кризисными явлениями в российской экономике, так и существенным увеличением объема предложения, - поясняет Мария Литинецкая. – Данный продукт уже не является дефицитным, поэтому девелоперам приходится конкурировать за покупателя, в том числе и за счет более привлекательных цен. Кроме того, сегодня на рынке квартир с отделкой представлены жилые комплексы, расположенные за МКАД - «Некрасовка» и микрорайон «Северный». Цены в них ощутимо ниже, чем у проектов внутри Московской кольцевой автодороги».

Проекты эконом- и комфорт-класса с отделкой (III квартал 2015 г.)

Название	Тип/класс	Отделка	Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
			Min	Max	Min	Max
Мкрн «Северный»	Квартиры	От 13 тыс. руб./кв. м	86,5	124,4	3,39	8,45
Некрасовка	Квартиры	5,5 тыс. руб./ кв. м	89,2	115,4	4,59	7,84
CleverLand	Апартаменты	Цена обговаривается индивидуально	116	149	2,12	4,6
Петр I	Квартиры	12,5 тыс. руб./кв. м	128	162,2	3,64	11,62
Загорье	Квартиры	Входит в стоимость в ряде квартир	128,4	175,5	5,08	22,62
Life-Митинская Экопарк	Квартиры	Входит в стоимость	135,9	244,4	6,65	19,19
Варшавское, 141	Квартиры	Входит в стоимость	139,7	211,6	4,8	12,95
Starting House	Апартаменты	От 15 тыс. руб./кв. м	140	140	3,32	6,83
Ярцевская, 24	Квартиры	Входит в стоимость	151	219	4,86	15,36
YE’S	Апартаменты	Входит в стоимость	160,1	191,2	5,02	8,11
Life-Ботанический сад	Квартиры	Входит в стоимость	168,3	250	6,67	31,3
Pure Loft	Апартаменты	Входит в стоимость	175,3	272,7	12	17
Новая Пресня	Апартаменты	Входит в стоимость	180,6	283,3	6,77	44,04
ЖД «МПИ»	Квартиры	Входит в стоимость	180,2	181,9	15,5	15,9
ЖК на Циолковского	Квартиры	Входит в стоимость в ряде квартир	182,3	240,1	9,94	25,97
Ривер Парк (1 очередь)	Квартиры	16 тыс. руб./кв. м	190	208	7,84	16,7
Чертаново Северное, мкрн 7Б	Квартиры	Входит в стоимость	190	205	12,6	13,93
Life-Митинская	Квартиры	Входит в стоимость	192,4	223,1	9,59	14,54
Just M	Апартаменты	Входит в стоимость	209,4	251,1	6	10,71
Вершинино	Квартиры	Входит в стоимость	220,7	237	14,41	18,21
КДЦ «Ханой-Москва»	Апартаменты	Цена обговаривается индивидуально	252,8	252,8	8,85	40,28

Источник: «Метриум Групп»

В категории бизнес-класса в тройке самых доступных по цене проектов с отделкой на сегодняшний день представлены только апартаменты. Минимум зафиксирован на уровне 120 тыс. рублей за квадратный метр (Loft 151). В 2013 году цены начинались от 176,6 тыс. рублей за кв. м (ЖК «Лосиный остров»). Таким образом, снижение порога вхождения составило 32%.

Впрочем, сравнение цен на квартиры и апартаменты не совсем корректно. Для более объективной картины было бы правильнее взять минимальные цены на квартиры с отделкой. В настоящий момент минимум представлен в ЖК «Балтийский квартет» - 199,1 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с этим показателем цены за два года выросли на 12,7%.

Проекты бизнес-класса с отделкой (III квартал 2015 г.)

Название	Тип/класс	Отделка	Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
			Min	Max	Min	Max
Loft 151	Апартаменты	Входит в стоимость	120	215	4,94	26,58
Loft Park	Апартаменты	24 тыс. руб./кв. м	130	253,3	5,77	39,36
The Loft Club	Апартаменты	Цена обговаривается индивидуально	139	285	7,55	65,61
Балтийский квартет	Квартиры	Входит в стоимость в ряде квартир	199,1	286,8	10,73	33,53
Лайнер	Апартаменты	Входит в стоимость	213,2	269	6,42	11,62
Loft Garden	Апартаменты	От 19,9 тыс. руб./кв. м**	241,7	369,9	7,29	40,6
Лосиный остров	Квартиры	Входит в стоимость	304,1	307,7	13,5	15,6

Источник: «Метриум Групп»

Ну и наконец, в элитном сегменте среди объектов, в которых в том или ином виде предусмотрена отделка, самые низкие цены сегодня представлены в комплексе апартаментов Atlantic Apartments – от 312 тыс. рублей за «квадрат». За отделку придется к этой сумме прибавить еще 41 тыс. рублей. Итоговая стоимость составит 353 тыс. рублей за кв. м. При этом в комплексе Clasico отделка уже включена в стоимость, а минимальная цена квадратного метра зафиксирована на уровне 331,6 тыс. рублей. В отличие от эконом/комфорт и бизнес-класса, в высшей ценовой категории за два года этот показатель вырос. Во второй половине 2013 года минимум за «квадрат» с отделкой был отмечен на уровне 234,8 тыс. рублей в комплексе апартаментов «ОКО». То есть минимальные цены выросли на 41,2%.

Однако следует учесть, что в элитном сегменте в 2013 году цены в подавляющем большинстве проектов элитного сегмента были представлены в долларах, курс которого к рублю составлял 32,3. По текущему курсу минимальная стоимость «квадрата» в комплексе «ОКО» 2 года назад составила бы 481,1 тыс. рублей. Таким образом, относительно валютных цен зафиксирована отрицательная динамика на уровне 25%.

Проекты премиум- и элит-класса с отделкой (III квартал 2015 г.)

Название	Тип/класс	Отделка	Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
			Min	Max	Min	Max
Atlantic Apartments	Апартаменты	41 тыс. руб./кв. м	312	733,1	17,04	85,7
Clasico	Апартаменты	Входит в стоимость	331,6	450	11,34	73,49
ОКО	Апартаменты	Входит в стоимость	360,9	1000	24,85	1000
Лесной дом	Квартиры	Входит в стоимость	481,1	533,3	48	56
Меркурий Сити	Апартаменты	158,8 тыс. руб./кв. м***	617,3	852,8	50,25	242,72
КД Mon Cher	Апартаменты	От 198,5 тыс. руб./кв. м*	720	1125	109,35	418,5
Чистые пруды	Квартиры	Входит в стоимость	992,2	1654	122,87	1229
Golden Mile private residence	Апартаменты	198,5 тыс. руб./кв. м*	1313	2561	161,5	2298,5
St Nicolas	Апартаменты	Входит в стоимость	1576	1740	163,1	371,1

Источник: «Метриум Групп»

«Квартиры и апартаменты с отделкой уже прошли проверку временем на российском рынке и доказали свою состоятельность, - резюмирует Мария Литинецкая. – Ведь для современного покупателя независимо от сегмента важна возможность сэкономить. И если в эконом- и комфорт-классе клиенты считают в первую очередь деньги (отделка от застройщика выходит на порядок дешевле, чем сделанная самостоятельно), то в дорогих проектах больше ценится экономия времени и собственный комфорт (не нужно ждать, пока закончится ремонт в купленной квартире или апартаментах, заселяться можно сразу после сдачи проекта в эксплуатацию). Девелоперы прекрасно понимают, куда меняется вектор покупательских предпочтений, и предлагают все больше объектов с отделкой. В том числе и в таких проектах, как ЖК «Ривер Парк», где изначально велись продажи квартир без отделки, однако сейчас можно приобрести квартиры в том числе с готовой отделкой, включенной в стоимость».

* $3 тыс. в рублях по курсу 66,18 (ЦБ на 16.11.15)

** $300 в рублях по курсу 66,18 (ЦБ на 16.11.15)

*** $2,4 тыс. в рублях по курсу 66,18 (ЦБ на 16.11.15)