В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов
Часть 1. Массовый сегмент
Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 98 жилых и апартаментных комплексов. Это на 16,6% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 37,8% от этого количества относится к массовому сегменту.
По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 98 новостроек. Это на 14 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки».
«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».
«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».
По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 33,6% и 32,7% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 22,4% проектов. А вот на третий квартал придется 11,2%.
Данные: «Метриум Групп»
Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,7 тыс. (33,7%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.
В текущем году будет сдано поровну объектов массового сегмента и бизнес-класса – по 37,8% от общего количества. Однако при пересчете на лоты эконом- и комфорт-класс занимает без малого половину всего объема предложения в сдающихся в 2016 году проектах.
Данные: «Метриум Групп»
Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва
В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса микрорайона «Северный».
Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка».
А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).
Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).
Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).
Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).
ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком сдачи в 2016 году
| Название | РВЭ | Площадь (кв. м) | Цена кв. м (тыс. руб.) | Бюджет (млн руб.) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| min | max | min | max | min | max | ||
| «Некрасовка» (кв. 11, корп. 3, 4, 11) | 1-2 кв. | 38,5 | 80,6 | 89,6 | 125,2 | 4,24 | 7,35 |
| Мкрн «Северный» (корп. 7, 8) | 4 кв. | 30,3 | 88,2 | 93,5 | 135 | 3,44 | 8,42 |
| «Эталон-Сити» (корп. 1) | 1 кв. | 37,5 | 93,5 | 109,7 | 119,2 | 4,47 | 10,26 |
| «Терлецкий парк» | 3 кв. | 33,25 | 123,05 | 119,1 | 169,8 | 4,95 | 15,26 |
| «Варшавское, 141» | 4 кв. | 22,4 | 87,8 | 123,2 | 193 | 3,98 | 12,95 |
| «Life-Митинская Ecopark» | 4 кв. | 38,84 | 87,8 | 140,6 | 210,7 | 7,03 | 15,93 |
| «Мичурино-Запад» | 1 кв. | 35,44 | 77,17 | 145 | 179 | 6,17 | 11,4 |
| ЖК на Ельнинской | 4 кв. | 38,58 | 88,7 | 162 | 200 | 7,56 | 14,68 |
| МФК «Фили Град» | 4 кв. | 27,58 | 103,3 | 164 | 290 | 4,74 | 25,31 |
| «Дом на Нагатинской» | 4 кв. | 41 | 96,2 | 167,1 | 232,2 | 7,64 | 18,18 |
| «Летчика Бабушкина, 17» | 4 кв. | 44 | 120 | 170 | 190 | 4,48 | 20,7 |
| «Белый Парк 2» | 1 кв. | 45,8 | 81,3 | 178 | 193 | 8,79 | 14,63 |
| «Ривер Парк» (корп. 8-10) | 1 кв. | 38,85 | 78,8 | 185,8 | 216 | 7,37 | 16,71 |
| О7 | 1 кв. | 40,8 | 113 | 188,8 | 207,6 | 7,86 | 23 |
| Итого: 14 ЖК | 22,4 | 123,05 | 89,6 | 290 | 3,44 | 25,31 | |
Источник: «Метриум Групп»
Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва
На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».
На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).
В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».
Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.
Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2016 году
| Название | РВЭ | Площадь (кв. м) | Цена кв. м (тыс. руб.) | Бюджет (млн руб.) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| min | max | min | max | min | max | ||
| «Борисоглебское» (1 очередь) | 4 кв. | 33,4 | 74,21 | 50 | 72,5 | 1,9 | 4,44 |
| «Легенда» (корп. 1, 2, 7) | 4 кв. | 37,1 | 86,5 | 65,1 | 87,6 | 3 | 6,5 |
| Мкрн Щербинка (д. 4) | 2 кв. | 41,48 | 96,83 | 65,5 | 89 | 3,58 | 6,73 |
| «Марушкино» | 1 кв. | 39,6 | 75,77 | 70 | 74 | 2,93 | 5,3 |
| «Спортивный квартал» (корп. 4-6, 10-15) | 1 кв. | 27,79 | 67,9 | 73,4 | 106,3 | 2,26 | 5,58 |
| «Белая Звезда» | 4 кв. | 45,19 | 102,51 | 78,01 | 82 | 3,62 | 8,05 |
| «Прима-Парк» (корп. 22, 23) | 2 кв. | 28,91 | 82,62 | 81 | 124,6 | 3,5 | 7,13 |
| «Первый Московский» (фаза 3, корп. 5-9, 11, 12, 18, фаза 6, корп. 2-7, 9) | 2-4 кв. | 37,8 | 103,61 | 81,7 | 139,5 | 4,01 | 10,2 |
| «Бунинские луга» (корп. 1.11) | 4 кв. | 22,5 | 118,2 | 84,5 | 135 | 2,98 | 10,6 |
| «Внуково-2016» (корп. 4-7, 9) | 4 кв. | 31,96 | 80,31 | 85,4 | 106,9 | 3,07 | 7,3 |
| «Андерсен» (корп. 18-25, 34, 36, 38, 40) | 1 кв. | 38,22 | 100,27 | 89,7 | 170 | 3,6 | 15,69 |
| «Новые Ватутинки», микрорайон Центральный (корп. 33, 34, 36, 37) | 1 кв. | 56,12 | 56,2 | 93,7 | 98,8 | 5,26 | 5,55 |
| «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») | 2 кв. | 27 | 79,1 | 98 | 117 | 3,05 | 7,91 |
| «Москва А101» (корп. 13, 14) | 4 кв. | 40,9 | 87 | 101,3 | 124,1 | 4,58 | 8,81 |
| «Новая Звезда» | 2 кв. | 22,9 | 49,7 | 102 | 155 | 3,02 | 5,49 |
| «Новое Бутово» (корп. 7, 10, 11) | 1-2 кв. | 36,25 | 80,96 | 102 | 141,9 | 4,32 | 9,45 |
| «Переделкино Ближнее» (фаза 5, корп. 5, 8, 11-13) | 2 кв. | 37,2 | 84,6 | 107 | 149,5 | 4,91 | 10,64 |
| «Бутовские аллеи» (корп. 19, 22) | 1 кв. | 37 | 78,2 | 109,2 | 133 | 4,52 | 9,66 |
| «Рассказоvо» (корп. 1-4) | 4 кв. | 37 | 94 | 110,7 | 139,3 | 4,9 | 12 |
| «Татьянин Парк» (корп. 1-5) | 4 кв. | 45,42 | 113,08 | 112,9 | 150 | 6,24 | 16,96 |
| Итого: 20 ЖК | 22,5 | 118,2 | 50 | 170 | 1,9 | 16,96 | |
Источник: «Метриум Групп»
Комплексы апартаментов комфорт-класса
В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 32 комплекса апартаментов. Из них по 14 проектов в элитном и бизнес-классе и 4 – в комфорт-классе.
В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 2 проекта – «Клубный дом на Пришвина» и «Парк Легенд» - будут введены во 2 квартале, а сразу 2 многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1) и «Фили Град» (2 очередь) – в 4 квартале.
В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Парке Легенд» ценник стартует от 127,8 тыс. рублей за кв. м.
Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.
Комплексы апартаментов комфорт-класса со сроком сдачи в 2016 году
| Название | РВЭ | Площадь (кв. м) | Цена кв. м (тыс. руб.) | Бюджет (млн руб.) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| min | max | min | max | min | max | ||
|
МФК «Савеловский Сити» (корп. Б1) |
4 кв. | 28,72 | 86,47 | 117 | 205 | 4,6 | 15,56 |
| «Клубный дом на Пришвина» | 2 кв. | 32,3 | 142,4 | 120 | 151,5 | 4,36 | 21,71 |
| «Парк Легенд» | 2 кв. | 37 | 85,3 | 127,8 | 143,6 | 4,93 | 12,25 |
| МФК «Фили Град» (2 очередь) | 4 кв. | 27,58 | 65,31 | 160 | 230 | 4,63 | 13,6 |
| Итого: 4 проекта | 27,58 | 156,7 | 117 | 230 | 4,36 | 23,61 | |
Источник: «Метриум Групп»
«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».
