Переверните устройство
для корректного отображения сайта
КУПИТЬ ПОДБОР ПО ПАРАМЕТРАМ
+7 (495) 620-99-99
28/12/2018

«Метриум»: Остатки сладки. Обзор жилых комплексов массового сегмента с минимальным объемом предложения.

События
     Сегодня на столичном рынке недвижимости массового сегмента «правят бал» масштабные новостройки, объем текущего предложения в которых исчисляется сотнями квартир. При этом в довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов. Аналитики компании «Метриум» изучили эти новостройки и пришли к выводу, что далеко не всегда речь идет об объектах, находящихся на завершающем этапе реализации.

     В ходе исследования аналитики компании «Метриум» отобрали жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы, в которых по состоянию на конец ноября 2018 года в продаже оставалось 50 и менее квартир. В общей сложности таких проектов оказалось 26  или 30,2% от общего количества новостроек в рассматриваемом сегменте. В сумме в этих жилых комплексах на реализации находятся чуть более 500 лотов, что составляет 3,4% от общего объема. Для сравнения, в 20 крупнейших новостройках (23,3% от общего количества) массового сегмента в старых столичных границах предлагается 57,8% всех экспонируемых квартир.

     Проанализировав проекты с минимальными объемами квартир, находящихся на реализации, аналитики «Метриум» пришли к выводу, что далеко не всегда это новостройки, находящиеся на завершающей стадии продаж. Эксперты разделили эти жилые комплексы на три группы:
– Точечная застройка – проекты, в которых изначально запроектирован небольшой объем квартир. Эта категория была исключена из данного обзора;
– Завершение продаж – проекты, в которых действительно экспонируются последние лоты. В эту категорию также были добавлены объекты точечной застройки, в которых в продаже осталось менее 10% лотов;
– Дефицитные проекты – крайне востребованные у покупателей проекты, объем предложения в которых исчерпывается раньше, чем поступает в продажу новый.

     Завершение продаж
     Из 27 проектов массового сегмента «старой» Москвы с остатками 50 и менее квартир, к ЖК в завершающей стадии продаж относятся чуть больше половины – 14 адресов. В них предлагается чуть более 190 квартир или 1,2% от общего объема в изучаемой категории. Как правило, это проекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Однако есть и те, которые успели полностью распродаться до завершения строительства. К примеру, это жилые комплексы «Черняховского 19» и «Фестиваль Парк». В первом за 2 года было продано более тысячи квартир, во втором – более 200. При этом стоит отметить, что «Фестиваль Парк» состоит из двух частей, реализация завершается только в корпусе комфорт-класса. В домах бизнес-класса в продаже еще остаются около 100 квартир.
     По оценке аналитиков «Метриум», стоимость квартир в новостройках в завершающей стадии строительства значительно выше, чем в среднем по рынку. Так, средний бюджет покупки находится на отметке 16,48 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 214,7 тыс. рублей. В целом по массовому сегменту «старой» Москвы эти показатели зафиксированы на уровнях 9,63 млн и 161,4 тыс. рублей соответственно. То есть квартира в проекте на финальном этапе продаж обойдется в среднем на 71,1% дороже. В первую очередь это связано с тем, что в любом проекте сначала выкупаются наиболее доступные лоты, а дорогие экспонируются намного дольше.

     Дефицитные объекты
     В категорию дефицитных проектов аналитики «Метриум» включили новостройки, в которых в данный момент остаток квартир находится ниже порога отсечки в 50 лотов, однако в перспективе на реализацию поступят новые объемы жилья. Всего в эту группу вошли 4 жилых комплекса. Из них только в одном в продаже находятся уже сданные в эксплуатацию корпуса – ЖК «Ривер Парк». В этой новостройке в продаже осталось полтора десятка квартир (и еще небольшое количество апартаментов). 10 корпусов и детский сад уже сданы в эксплуатацию, построена и открыта для жителей часть благоустроенной прогулочной набережной Москвы-реки. Однако до полного завершения этого масштабного проекта еще необходимо закончить строительство торгово-развлекательного комплекса, школы, поликлиники и нескольких жилых корпусов. В этих домах в конце декабря стартовали продажи новых объемов предложения, однако квартиры в них получили ряд улучшений, благодаря которым «свежие» корпуса позиционируются в бизнес-классе.
     В отличие от «Ривер Парк», три других проекта, попавших в категорию дефицитных, вышли на рынок совсем недавно – в первой половине 2018 года. Однако все они продемонстрировали крайне высокую динамику продаж. К примеру, в ЖК «Преображение» с апреля по ноябрь (включительно) текущего года было реализовано свыше 700 квартир, что является одним из самых высоких показателей востребованности среди новостроек массового сегмента в пределах МКАД. При этом в продаже находятся только 4 корпуса из предполагаемых 11-ти.
     Жилые комплексы «Дмитриевский» и «Квартал на Никулинской» не могут похвастаться такими же масштабами, однако в них поступившие в продажу объемы уже почти распроданы, а новые квартиры пока не появились.
     В среднем цены в жилых комплексах, вошедших в эту группу, почти не отличаются от среднерыночных. Если исключить «Ривер Парк», квартиры в котором представлены в уже сданных корпусах, то средняя стоимость лота составит 9,67 млн рублей, что только на 0,4% дороже, чем в среднем по рынку. Вместе с ЖК «Ривер Парк» этот показатель составит 11,07 млн рублей (+15%).

     «В конце декабря мы начали продажи в новой фазе жилого комплекса «Ривер Парк», – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако у покупателей, которые заинтересованы в нашем проекте, но не готовы ждать два года до окончания строительства следующего этапа, еще остается возможность приобрести квартиры в готовых домах. Причем даже несколько дешевле, чем в новых корпусах, которые относятся к бизнес-классу. Среди них уникальные лоты в третьей очереди на первой береговой линии с окнами и террасами, выходящими к воде».
     «Сегодня на первичном рынке массового сегмента основными поставщиками недвижимости являются крупные проекты с внушительными объемами предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Достаточно сказать, что 20 новостроек аккумулируют почти две трети всего числа экспонируемых квартир. При этом в массовом сегменте также представлены жилые комплексы с минимальным объемом предложения, часть из которых относится к распроданным объектам и «точкам» с изначально ограниченным количеством лотов, другие – к крайне востребованным проектам, в которых динамика реализации превышает темпы вывода новых объемов. Это является показателем того, что девелоперы этих новостроек смогли построить идеальную бизнес-модель, в которой качество продукта сочетается с грамотным ценообразованием, что позволяет привлекать стабильный поток покупателей».

     «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.
     В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
     «Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.



Панорама
Динамика
строительства
Контакты